Financiamento imobiliário pode diminuir seu IR? Saiba o que diz a Receita

Com o avanço da temporada de declaração de imposto de renda de 2025, muitos brasileiros que adquiriram uma propriedade financiada se perguntam se os juros pagos ao banco durante todo o contrato podem ser deduzidos da base de cálculo da RI. A questão é recorrente, especialmente entre os contribuintes que usam a propriedade como sua própria residência.

O IRS permite algumas deduções legais que ajudam a reduzir o imposto para pagar ou aumentar o reembolso. No entanto, as regras para deduzir as despesas de financiamento imobiliário não são amplamente conhecidas, o que gera confusão.

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A propriedade financiada deve ser declarada

Onde declarar o bem

A propriedade adquirida pelo financiamento deve ser declarada na forma “bens e direitos” da declaração de imposto de renda. O contribuinte deve selecionar o código correspondente ao tipo de propriedade, como:

• 11 – Apartamento residencial
• 12 – casa residencial

Na descrição, é necessário informar:

• Endereço completo da propriedade;
• Forma de aquisição (financiada);
• Instituição financeira;
• Número de parcelas pagas e restantes;
• Valor de entrada, se houver.

Valor a declarar

Você deve informar O valor realmente pago até 31 de dezembro de 2024incluindo parcelas de entrada e remuneração paga (amortização + juros + taxas). O contribuinte deve atualizar esse valor anualmente, adicionando as parcelas pagas no ano anterior.

Os juros pagos no financiamento podem ser deduzidos?

Depende do uso da propriedade

De acordo com o IRS, os juros pagos no financiamento da habitação podem ser deduzidos do imposto de renda, desde que o imóvel seja usado para a própria residência do contribuinte ou seus dependentes e que o contribuinte opte pelo modelo completo da declaração.

Esta dedução está prevista dentro do formulário “Pagamentos feitos”No código:

• 71 – Pagamento de empréstimo ou financiamento para a aquisição de propriedades residenciais

Limitações de dedução

Embora os juros possam ser informados, eles não são dedutíveis diretamente da base de cálculo da RI, como despesas médicas ou educacionais. Em vez disso, o valor total pago (incluindo taxas de juros) compõe o custo de adquirir o bem ao longo dos anos.

Ou seja, não há redução direta no imposto a pagar naquele ano, mas os juros entram no cálculo do valor total investido na propriedade, que pode ser relevante em uma venda futura, para reduzir o ganho de capital e o incidente na operação.

Diferença entre modelo completo e simplificado

Quando a dedução se aplica

Somente os contribuintes que usam o modelo completo da declaração podem informar em detalhes os valores pagos com o financiamento. No modelo simplificado, um desconto padrão de 20% na renda tributável é usado sem detalhes.

Portanto, quem quer informar juros pagos Você precisa avaliar se o modelo completo será mais vantajoso.

Como lançar o interesse no programa de receita

Formulário “Pagamentos feitos”

No formulário “Pagamentos feitos”, o contribuinte deve lançar os pagamentos feitos em 2024 ao banco financeiro, incluindo:

• Nome e CNPJ da instituição financeira (por exemplo, CAIXA ECONOMICA FEDERAL, BRADESCO, ITAU);
• Valor total pago no ano (soma das parcelas);
• Juros incluídos nas parcelas, se discriminados no relatório.

O campo “Discriminação” deve conter informações como:

“Pagamento de financiamento para a aquisição de propriedades residenciais localizadas em [endereço completo]De acordo com o contrato com o banco [nome do banco]começou em [data]. ”

O benefício ocorre a longo prazo

Impacto no cálculo do ganho de capital

Como os valores pagos – incluindo juros – aumentam o custo total da propriedade, isso afeta diretamente o cálculo de ganho de capital no momento de uma venda futura.

Quando o contribuinte vende a propriedade, o valor da aquisição informado pode incluir todas as despesas relacionadas ao financiamento, que Reduz o lucro calculado e, consequentemente, o imposto a ser pago nesta venda.

O interesse de aluguel de propriedades alugadas não é dedutível

Se a propriedade financiada for usada para fins de aluguel, os juros pagos não pode ser deduzido diretamente no IR como despesamas entre na composição do custo da propriedade, como nas propriedades residenciais.

No entanto, Outras despesas com propriedades alugadas podem ser abatidascomo taxas de imposto sobre a propriedade, condomínio e taxas de administração imobiliária, desde que seja devidamente comprovado e relacionado à geração de receita.

Considerações finais

A dedução dos juros pagos em financiamento de propriedades no Imposto de renda É possível, mas com restrições. Ele se aplica apenas ao modelo de declaração completo e quando a propriedade é usada como sua própria residência. Embora não gere uma redução imediata no imposto devido, os juros compreendem o custo de aquisição da propriedade e podem trazer benefícios futuros, especialmente no cálculo do ganho de capital em uma possível venda.

Para evitar erros na declaração e garantir o uso correto dessas informações, é recomendável armazenar vouchers de pagamento, relatórios bancários e, se necessário, ter o apoio de um contador.

Fonte Seu Crédito Digital